Canone concordato: 4 problemi che restano da risolvere

Il primo problema è il più semplice: i prezzi al mq degli affitti che le associazioni di rappresentanza di proprietà e inquilinato hanno definito a livello comunale risultano troppo bassi, lontanissimi dai valori richiesti dai proprietari al libero mercato per immobili analoghi.

Questo comporta un sotto-utilizzo dei contratti 3+2, transitori e a studenti universitari, dato che nessun locatore –nonostante gli interessanti sgravi fiscali- troverà conveniente accontentarsi di canoni di affitto così tanto più bassi rispetto a quelli che potrà ottenere affittando casa con un tradizionale contratto di affitto 4+4.

Questa situazione, prima diffusa in moltissimi comuni (e in particolare in Lombardia e in moltissimi comuni anche di grandi dimensioni del sud del nostro paese) oggi risulta decisamente meno frequente grazie al capillare rinnovo degli accordi territoriali verificatosi a seguito del D.M. 16 gennaio 2017.

Sono soprattutto Milano e diversi comuni dell’hinterland milanese a scontare questo genere di problematica. Il rinnovo dell’accordo territoriale del 2017 ha solo in parte colmato questo problema. 

Calcolo della superficie che penalizza o premia eccessivamente alcune categorie di abitazioni 

Il fatto che i valori di affitto al mq, pur calcolati con grande aderenza rispetto ai valori di mercato, debbano essere moltiplicati per la superficie utile dell’immobile inevitabilmente può creare distorsioni.

Infatti, sappiamo che sul libero mercato il canone di locazione non cresce in maniera lineare rispetto all’aumento della metratura dell’appartamento. Rispetto ai mq di cui è composto, di frequente un monolocale ha un prezzo a mq molto più elevato di un immobile di grandi dimensioni.

Per questo, una delle più frequenti distorsioni nel metodo di calcolo del canone concordato rilevata dai punti Solo Affitti è proprio l’eccessiva penalizzazione nel calcolo del canone concordato per gli immobili di piccole dimensioni e l’eccessivo premio di cui godono invece le abitazioni di grande metratura.

Questo genere di problematica è la più diffusa tra quelle riscontrate dall’Ufficio Studi Solo Affitti ed è stata riscontrata, solo per menzionarne alcune aree, nelle province di Milano, Torino, Firenze, Brescia, Padova, Ferrara e Taranto.

Come correggere questa distorsione? In diversi accordi territoriali sono stati introdotti accorgimenti che permettono di rendere non lineare il rapporto tra canone di affitto e superficie dell’alloggio.

In particolare, tra i meccanismi di mitigazione di questa stortura si possono menzionare:

● l’individuazione di valori di canone concordato al mq diversi per fasce dimensionali degli immobili, in grado quindi di premiare gli immobili di piccole dimensioni e di penalizzare i mq “in eccesso” delle abitazioni di superficie più ampia

● la previsione di coefficienti di maggiorazione per immobili di piccola metratura e coefficienti di riduzione per immobili di grande metratura.

Canoni di affitto inadeguati per certe zone della città

Spesso i valori al mq del canone concordato non sono di per sé “sballati”, ma semplicemente non rappresentano la situazione del mercato della locazione di tutto il territorio del comune di interesse.

Ad esempio, capita di trovare situazioni in cui le abitazioni del centro città vengono adeguatamente valorizzate mentre quelle delle periferie scontino valori troppo bassi per risultare appetibili dai locatori.

In altre circostanze, come ad esempio nel comune di Milano, i valori della periferia sono meglio allineati a quelli di mercato mentre quelli del centro città sono lontanissimi dalle quotazioni di mercato.

Si tratta di una distorsione piuttosto frequente, anche in questo caso, che può determinare un comunque buon riscontro del canone concordato a livello comunale, ma un sotto-utilizzo di questo utile strumento in certi quartieri. Occorre un costante monitoraggio dei valori di canone concordato e un loro frequente aggiornamento per mantenere allineati i valori di tutte le zone della città.

Tra le aree del paese in cui si rileva questo genere di distorsione elenchiamo, solo a titolo esemplificativo: Bologna e la sua area metropolitana, Biella, Cerignola, Lecco, Reggio Calabria, Castelfranco Emilia. Anche alcuni quartieri di Roma e Torino hanno quotazioni non in linea con quelle del mercato.

Inadeguata valorizzazione delle dotazioni dell’unità immobiliare

Si tratta, in questo caso, di una problematica per lo più superata. Sono infatti rarissimi i casi dove riscontriamo difficoltà a stipulare contratti a canone concordato perché il livello qualitativo dell’alloggio non viene sufficientemente valorizzato dal sistema di calcolo del canone concordato.

Oggi la presenza di videocitofono, impianto satellitare, classe energetica elevata o altri elementi simili non può più essere considerato un optional secondario, ma un elemento importante da tenere presente nella valutazione del canone di affitto, anche quando questo è a canone agevolato.

Tra i principali benefici apportati dall’ondata di rinnovi seguiti all’entrata in vigore del D.M. 16 gennaio 2017 c’è proprio un adeguamento degli elementi considerati nell’individuazione delle sub-fasce di canone agli standard abitativi attuali.

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