Amministratore condominiale, quanto mi costi!

Ogni anno, quando arriva il momento di approvare il rendiconto, il momento della verità è sempre lo stesso: tutti gli occhi cadono sulla voce “compenso amministratore”.

Spesso si sente dire che il costo della gestione è diventato insostenibile, ma cosa dicono i numeri reali?

La statistica è chiara: il compenso dell’amministratore incide mediamente sul bilancio condominiale tra il 5% e il 10% del totale delle spese.

Ma è tanto o è poco?

E, soprattutto, cosa pagate esattamente con quei soldi?

La realtà dei numeri

In un condominio di medie dimensioni, dove le spese per riscaldamento, pulizie, ascensore e assicurazione sono le “voci pesanti” del rendiconto, il compenso dell’amministratore rappresenta una quota spesso marginale.

• Se incide per il 5%: il vostro amministratore è estremamente competitivo (o il condominio ha spese gestionali molto elevate).
• Se incide per il 10%: il costo rientra nella media di mercato per una gestione professionale e completa.
• Se la percentuale sale oltre il 15-20%: è probabile che ci si trovi in piccoli condomini (meno di 10 unità) dove il costo fisso dell’amministrazione non può essere “spalmato” su molti appartamenti, facendo lievitare la quota pro capite.

Cosa pagate con quel 5-10%?

Spesso si pensa che l’amministratore venga pagato solo per “mandare le bollette”.

Niente di più falso.

Quel costo include una serie di responsabilità civili e penali pesantissime.

• La gestione contabile: tenuta del registro di contabilità, rendiconti, riparti, pagamenti a fornitori (con le relative responsabilità fiscali).
• La gestione dei sinistri: seguire le pratiche assicurative, i periti e i legali in caso di danni o infiltrazioni.
• Il rispetto normativo: adeguamento alle norme antincendio, sicurezza sul lavoro (D.Lgs. 81/08), privacy (GDPR), gestione delle detrazioni fiscali (Bonus edilizi).
• La reperibilità: gestione delle urgenze, spesso fuori orario d’ufficio.

Quando è lecito lamentarsi?

La lamentela non dovrebbe riguardare la percentuale del compenso in sé, ma il rapporto qualità-prezzo.

Pagare il 10% del bilancio è un ottimo investimento se:

• I fornitori vengono pagati puntualmente (evitando decreti ingiuntivi al condominio).
• Le assemblee sono gestite in modo efficace e trasparente (evitando impugnazioni fondate).
• Le pratiche fiscali sono inviate senza errori (evitando sanzioni dell’Agenzia delle Entrate).

Al contrario, è tempo di cambiare amministratore se:

• Il bilancio non è chiaro, o è presentato in ritardo.
• Non risponde a mail o chiamate per problemi urgenti.
• La percentuale del suo compenso è alta, ma il servizio è approssimativo, e le fatture dei fornitori arrivano con solleciti di pagamento costanti.

Il trucco del “compenso extra”

Attenzione: la voce che spesso fa esplodere il bilancio non è il compenso base (fisso), ma i compensi straordinari.

La redazione del bilancio, la gestione di lavori di ristrutturazione (Superbonus, facciate), la consegna della documentazione al nuovo amministratore, la partecipazione a procedimenti di mediazione, o la partecipazione ad udienze in tribunale, spesso vanno pagate a parte.

Consiglio: prima di firmare il contratto, chiedete un preventivo analitico che elenchi chiaramente cosa è incluso nel compenso fisso, e quali sono le tariffe per le prestazioni extra.

La chiarezza previene liti furibonde in assemblea, e tra l’altro la sua mancanza è causa di nullità della nomina dell’amministratore.

Meglio arrossire prima, che impallidire dopo!

Non cercate l’amministratore che “costa meno”, cercate quello che vi fa risparmiare di più sui costi generali del palazzo (pulizie, riscaldamento, manutenzioni).

Spesso, un amministratore che costa qualche euro in più all’anno, vi fa risparmiare centinaia di euro in forniture e gestione dei sinistri.

Il 5-10% è il prezzo della vostra tranquillità.