Cacciamo l'Amministratore! Istruzioni per una separazione civile

La pazienza dei condomini italiani è ai minimi storici: tra ritardi nei lavori del Superbonus, conti correnti che non tornano, e assemblee che sembrano ring di pugilato, la domanda che rimbalza tra pianerottoli e gruppi WhatsApp è sempre la stessa: “Come facciamo a mandarlo via?”.

Revocare l’amministratore è un diritto sacrosanto dell’assemblea, ma farlo nel modo sbagliato può trasformarsi in un boomerang economico devastante per il condominio. Scoperchiamo il vaso di Pandora delle revoche: dalle cause legali ai costi occulti, ecco come procedere senza farsi male.

Le due strade della revoca: “politica” o “legale”?

Non tutte le revoche sono uguali: esistono due binari paralleli che i condòmini possono percorrere.

La Revoca Assembleare (Senza Giusta Causa).

È la strada più semplice: l’assemblea decide che il rapporto di fiducia è finito. Non serve dimostrare che l’amministratore abbia rubato, o sbagliato, basta che non piaccia più, che non ci si fidi più.

• Il Quorum: Serve la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
• Il Rischio: se lo revocate prima della scadenza del mandato (che solitamente dura un anno più un anno di rinnovo automatico) e senza una giusta causa, l’amministratore può chiedervi il risarcimento, ovvero il pagamento del compenso che avrebbe percepito fino alla fine del contratto.

La Revoca per Giusta Causa (Le “gravi Irregolarità”).

Qui entriamo nel campo minato dell’articolo 1129 del Codice Civile: se l’amministratore commette errori gravi, la revoca è immediata, e non è dovuto alcun risarcimento. Anzi, potrebbe essere il condominio a chiedergli i danni. Le cause “regine” del 2026 sono:

• Conto Corrente Fantasma: non fa transitare i soldi sul conto del condominio.
• Rendiconto nel Cassetto: non presenta il bilancio entro 180 giorni dalla chiusura.
• Negligenza Fiscale: non paga i fornitori, o non versa le ritenute d’acconto, causando sanzioni dell’Agenzia delle Entrate.
• Omessa Convocazione: si rifiuta di convocare l’assemblea quando regolarmente richiesto dai condòmini.
• Omessa informazione/costituzione del Supercondominio: il vostro è un complesso condominiale formato da almeno 2 edifici? Il Regolamento Condominiale dice chiaramente che si tratta di un Unico Condominio? Se no, come normalmente accade, l’amministratore deve, quantomeno, informare i condomini che la mancata scissione dell’amministrazione, tra i singoli edifici e le parti comuni del complesso, può rendere nulla ogni deliberazione, con conseguente possibilità di impugnazione per addirittura 10 anni!

2. Il “Ricatto” del Passaggio di Consegne: si paga o no?

Molti amministratori inseriscono nei preventivi clausole che prevedono compensi stratosferici (anche 2.000,00 euro) per il “passaggio di consegne” in caso di revoca. Facciamo chiarezza: se avete approvato quel preventivo, purtroppo quella cifra è contrattualmente dovuta. Se però nel preventivo non c’è traccia di questo costo, l’amministratore non può chiederlo. Il passaggio di consegne è un obbligo di legge gratuito (Art. 1129, comma 8, Codice Civile). Trattenere i documenti, magari per farsi pagare, è un reato: appropriazione indebita.

3. Come tutelarsi: la strategia per un distacco indolore.

Se avete deciso di procedere, non agite d’impulso. Seguite il protocollo seguente:

1. Richiesta di Assemblea: almeno due condòmini, che rappresentino almeno 166,66 millesimi (1/6 del totale) devono chiedere formalmente (raccomandata a/r o PEC) all’amministratore di convocare un’assemblea, indicante all’ordine del giorno: “Revoca amministratore e nomina nuovo professionista”.
2. L’Autoconvocazione: solo se l’amministratore ignora la richiesta, e non risponde entro il termine di 10 giorni, i condòmini possono convocare l’assemblea da soli. Attenzione!
3. Il Verbale Blindato: nel verbale di revoca, se ci sono colpe gravi, scrivetele! Servirà a evitare che il professionista chieda il risarcimento dei danni per il mancato preavviso.
4. Controllo del Conto: verificate subito l’estratto conto bancario. L’amministratore uscente deve consegnare la giacenza del conto al nuovo collega senza indugio.
5. Passaggio di Consegne: tra il vecchio ed il nuovo amministratore, non deve essere tanto ravvicinato da pregiudicare il lavoro del professionista uscente, ma neanche tanto distante da impedire il lavoro del professionista entrante. In caso di inadempienza, il nuovo amministratore DEVE fare causa al vecchio, ma attenzione alla scelta dello strumento (cautelare od ordinario?): alcuni Tribunali, per agire d’urgenza, richiedono la prova di una vera e propria paralisi della gestione senza la riconsegna dei documenti amministrativi!

Meglio soli che male amministrati (ma con prudenza).

In conclusione, revocare l’amministratore è un atto di libertà, un diritto legittimo e sacrosanto, ma va esercitato con prudenza ed intelligenza. Nel 2026, restare “scoperti” o finire in tribunale per una procedura sbagliata, può costare ben di più di un anno di gestione sgradito.

La serietà di un’assemblea si vede dalla capacità di scegliere con calma un sostituto prima di cacciare il vecchio, garantendo continuità ai pagamenti ed ai servizi: non fatevi guidare dall’odio, ma dai numeri e dai fatti.

Avete già individuato le “gravi irregolarità” del vostro amministratore?

Siete sicuri di avere i 500 millesimi necessari per la votazione? E i “franchi tiratori”?

Gli avete richiesto regolarmente la convocazione dell’assemblea straordinaria?

Bene, perché il vostro diritto di cambiare amministratore…finisce dove comincia il diritto del professionista ad essere trattato con rispetto, innanzitutto delle regole legali.