"Caro Energia", la risposta arriva dal tetto: il fotovoltaico in condominio

La situazione mondiale

Nel mondo, non ci sono mai stati così tanti pannelli fotovoltaici, come oggi.

Un boom reso possibile dalla progressiva riduzione dei costi.

Un cambiamento epocale, che sta avvenendo molto più rapidamente del previsto, superando anche le stime più ottimistiche sullo sviluppo delle fonti rinnovabili.

L’Agenzia Internazionale dell’Energia (IEA) aveva indicato l’obiettivo di 244 Gigawatt (GW, un milione di Kilowatt, pari a mille Watt) di capacità fotovoltaica cumulativa per il 2030, ma è stato raggiunto già nel 2015, con ben quindici anni di anticipo.

Negli ultimi dieci anni, l’IEA e altre organizzazioni del settore hanno costantemente sottovalutato la crescita del fotovoltaico: per dare un'idea della velocità, basti pensare che vent’anni fa, serviva un anno per aggiungere un solo GW di potenza solare; nel 2010, bastava un mese, mentre oggi è sufficiente un solo giorno.

Ci sono voluti decenni per raggiungere il primo Terawatt (TW, ossia un miliardo di kilowatt, pari ad un milione di Gigawatt GW), traguardo tagliato nel 2022, ma per raggiungere il secondo Terawatt sono bastati meno di due anni, superando la soglia già alla fine del 2024.

Oggi, oltre il 90% dei nuovi progetti solari su larga scala produce energia a costi inferiori rispetto alle centrali a combustibili fossili più economiche: nel 2024, l’Unione Europea ha installato pannelli solari per una potenza record di 65,5 GW.

Anche le preoccupazioni sullo stoccaggio dell’energia solare si stanno riducendo, grazie al crollo dei prezzi delle batterie: questi indispensabili sistemi di accumulo, a fronte dell’intermittenza della produzione di energia da fonte rinnovabile, sono oggi sempre più diffusi, anche in sostituzione dei generatori tradizionali, e contribuiscono a garantire continuità alla produzione di energia rinnovabile.

La situazione italiana.

L’Italia, una volta tanto, è virtuosa nella produzione da fonti energetiche rinnovabili FER (fonte Terna 2025): estendendo lo sguardo a tutte le fonti di energia pulita, nel 2025 la generazione elettrica da FER in Italia ha raggiunto complessivamente i 127.978 GWh, rappresentando il 47,7% della produzione totale netta nazionale nel corso dell’intero anno, e soddisfacendo il 41,1% della richiesta complessiva di energia elettrica in Italia, che per il 2025 è stata pari a 311.324 GWh.

La restante parte del fabbisogno è stata coperta dalle fonti non rinnovabili (43,8%), e dal saldo estero (15,1%).

CONVENIENZA.

Insomma, non è mai stato tanto economico dotarsi di un impianto fotovoltaico: ogni kW di potenza installato produce mediamente tra 1000 e 1500 kWh all'anno in Italia, a seconda della localizzazione geografica e delle condizioni climatiche.

Il costo di un impianto fotovoltaico da 3 kW nel 2026:

• senza accumulo, il prezzo parte da 4.000 euro;
• con accumulo, il costo si colloca tra 6.500 e 8.000 euro, con autoconsumo fino all’80%.

L’ambito condominiale è ancora estremamente poco sfruttato, tanto che la riforma del 2012 ha semplificato non poco le procedure.

Impianto fotovoltaico individuale.

Il punto di riferimento è l’art. 1122-bis del Codice Civile, introdotto con la riforma condominiale del 2012: questa norma stabilisce chiaramente che è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia derivante da fonti rinnovabili, destinati al servizio di singole unità immobiliari, sul lastrico solare, o su ogni altra superficie comune idonea, oltre che ovviamente sulle parti di proprietà individuale.

L’aspetto rivoluzionario di questa disposizione di Legge è che l’installazione non richiede una preventiva autorizzazione dell’assemblea: pertanto, il singolo condomino ha un vero e proprio diritto all’installazione dell’impianto, libertà, che, però, non equivale ad arbitrio.

Sebbene non sia necessario un voto favorevole da parte dell’assemblea, il condomino in certi casi ha l’obbligo di informare l’amministratore, perché questi ne informi gli altri condomini. Più specificatamente:

• per gli interventi semplici, qualora l’installazione non comporti modifiche alle parti comuni, la comunicazione è superflua, a meno che il regolamento contrattuale non disponga diversamente;
• nel caso in cui, per installare i pannelli, sia necessario intervenire con modifiche sulle parti comuni, il condomino deve darne comunicazione all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi previsti: solo in quest’ultimo caso, l’assemblea ha la facoltà di intervenire, non al fine di vietare l’opera, ma al fine di prescrivere - con la quasi irraggiungibile maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi generali (666,66) - adeguate modalità alternative di esecuzione dei lavori, o di imporre specifiche cautele, a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, ed al fine di provvedere, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento condominiale, o comunque già in atto.

I limiti invalicabili: decoro architettonico, sicurezza e pari diritto.

Nonostante il favore del Legislatore in tema di fotovoltaico, esistono tre limiti, invalicabili e fondamentali, che il condomino che intenda eseguire dei lavori deve rispettare.

Innanzitutto, il decoro architettonico dell’edificio, considerato quale limite più soggettivo e frequente nel corso delle dispute condominiali. L’impianto, dunque, non deve assolutamente alterare significativamente l’estetica uniforme del Condominio, in modo tale da creare disarmonie, e deprezzarne il valore.

Successivamente, la sicurezza e la stabilità dell’edificio stesso, in quanto l’installazione non deve in alcun modo pregiudicare la tenuta statica del tetto o del terrazzo. È fondamentale che un tecnico abilitato certifichi che il peso dei pannelli, e la resistenza degli stessi, soprattutto al vento, siano compatibili con la struttura interessata.

Infine, ma non di minor conto, il “pari uso” delle parti comuni: l’art. 1102 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto: ciò significa che un singolo condomino non può occupare l’intera superficie del tetto comune coi propri pannelli, ma deve limitarsi ad una porzione proporzionale ai propri millesimi di proprietà, lasciando spazio agli altri condomini, perché possano a loro volta sfruttare la superficie proporzionale che gli compete, ed agli impianti comuni già presenti.

Il “fotovoltaico da balcone”, una soluzione semplificata.

Per tutti coloro che non abbiano intenzione di dotarsi di un impianto idoneo a soddisfare il proprio intero fabbisogno energetico, più grande e costoso, esiste l’opzione dei pannelli fotovoltaici “da balcone”. Trattansi di piccoli moduli (per una potenza massima di 800 Watt, che producono circa 1.000,00 KWH all’anno), che si agganciano alla ringhiera del balcone di proprietà privata, e si collegano direttamente alla presa elettrica dell’abitazione. In questo caso, trattandosi di proprietà, per l’appunto, privata, il diritto vantato dal singolo condomino è ancora più forte, sempre fermo restando il rispetto del regolamento condominiale e del decoro architettonico dell’edificio. Il prezzo varia da 1.000,00 a 2.000,00 euro circa.

L’impianto fotovoltaico comune, tutta un’altra storia.

Fin qui si è parlato dell’impianto fotovoltaico destinato ad alimentare un singolo appartamento.

Del tutto diversa è la questione dell’impianto fotovoltaico comune, ovvero realizzato a spese comuni, su una parte comune dell’edificio, ad esempio il tetto piano od inclinato, e destinato ad alimentare le parti comuni condominiali (luce scale, autorimessa, locale cantine, forza motrice ascensore, etc.), od addirittura anche le singole unità immobiliari in proprietà esclusiva, magari costituendo una comunità energetica rinnovabile, per accedere ai cospicui vantaggi garantiti dallo Stato.

Ci sono importanti incentivi economici per favorire lo sviluppo delle comunità energetiche:

• tariffa incentivante per ogni kWh condiviso (valore tra 0,10 € e 0,13 € circa);
• contributo a fondo perduto per l’installazione dell’impianto fino al 40%;
• IVA agevolata 10 % e detrazione fiscale Bonus Casa 50%.

La cumulabilità delle agevolazioni consente di abbattere drasticamente il costo iniziale dell’impianto e recuperare l’investimento in pochi anni.

È anche una forma di partecipazione attiva alla transizione ecologica, e di contrasto del fenomeno del riscaldamento globale, con impatto concreto sul territorio.

L’ELETTRIFICAZIONE DEI CONSUMI.

Il Dlgs. 5/2026 segna un passaggio storico nella gestione energetica degli edifici italiani, ridisegnando il quadro delle fonti rinnovabili in Italia: l’elettrificazione degli impianti termici non è più una scelta opzionale, ma la direzione normativa verso cui devono orientarsi nuove costruzioni e riqualificazioni rilevanti.

Il decreto, recepisce e rafforza gli obiettivi europei di decarbonizzazione degli edifici previsti dalla direttiva Ue, che impone la progressiva eliminazione dei sistemi alimentati da combustibili fossili, e l’integrazione strutturale delle fonti rinnovabili.

Il decreto orienta chiaramente verso la riduzione strutturale delle emissioni degli edifici, l’integrazione obbligata con fonti rinnovabili, la gestione intelligente dei consumi, e il superamento progressivo delle caldaie tradizionali: non si tratta di una semplice innovazione tecnologica, ma di un ripensamento del modello impiantistico condominiale.

Nel prossimo futuro, nei nuovi interventi o nelle ristrutturazioni importanti, l’elettricità — possibilmente prodotta in loco attraverso le rinnovabili — diventerà il vettore energetico principale per il riscaldamento.

La domanda non è più se elettrificare, ma come farlo nel modo più intelligente, sostenibile e conforme alla normativa vigente.

Qualche politico parla di “euro follie” o di “follia green”; in realtà, visti i costi dell’energia in sicuro rialzo per la componente gas, a causa della crisi iraniana per la chiusura dello Stretto di Hormuz, il crollo del prezzo degli impianti fotovoltaici e delle batterie, gli incentivi fiscali vigenti, l’unica follia…sarebbe non farlo!