C'è una categoria di proprietari che nelle statistiche immobiliari non compare mai, eppure possiede una fetta consistente del patrimonio costiero italiano. Sono quelli che una casa al mare ce l'hanno senza averla scelta: l'hanno ereditata, oppure l'hanno comprata i genitori negli anni Settanta, quando la villeggiatura significava tornare ogni estate nello stesso posto.
Oggi quelle case sono spesso mezze vuote. Si usano poco, qualche fine settimana, a volte nemmeno quello. Continuano però a costare: IMU da seconda casa, spese condominiali, utenze da tenere attive, manutenzione che si rimanda. E ogni anno la stessa domanda rimandata: tenerla, affittarla o venderla?
È una domanda identica sulla riviera ligure e su quella romagnola, anche se i due mercati sono diversi. E i dati usciti a settembre aiutano a inquadrarla meglio di quanto si possa fare a istinto.
Cosa dicono i numeri
Nel secondo trimestre 2026, secondo l'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, in Italia sono state compravendute 201.596 abitazioni: lo 0,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Una stabilità che arriva dopo mesi più vivaci, e che diversi osservatori hanno letto come la prima frenata dell'anno.
Il Nord-Ovest cresce dello 0,4%, il Sud dello 0,6%, il Centro arretra dello 0,7% e il Nord-Est resta fermo con un -0,1%. Tra le grandi città Genova segna il secondo miglior risultato nazionale, +2,9%, superata solo da Napoli. Milano chiude esattamente sui volumi dell'anno precedente, Firenze perde l'8,3%.
Dentro questa stabilità ci sono due movimenti che riguardano da vicino chi possiede una seconda casa.
Il primo è sull'offerta: ne entra meno. Nel sondaggio congiunturale condotto da Banca d'Italia, Tecnoborsa e OMI su un campione di agenti immobiliari, la percentuale di chi segnala un calo dei nuovi incarichi a vendere supera di ventisei punti quella di chi ne registra un aumento. Meno case in vetrina significa meno concorrenza per chi decide di vendere adesso.
Il secondo è sul credito, e va nella direzione opposta. A giugno la Banca centrale europea ha alzato i tassi per la prima volta dal 2023, e il 10 settembre li ha alzati di nuovo di venticinque punti base. Nel trimestre osservato il tasso medio sulla prima rata dei mutui era ancora al 3,57%, ma quel dato riguarda pratiche istruite mesi prima. Secondo Nomisma gli effetti dei rialzi si sentiranno soprattutto da fine anno: chi comprerà nei prossimi mesi avrà rate più alte e un budget più stretto.
Gli affitti crescono, ma cambia la forma
Sul fronte delle locazioni il movimento è più netto. Nel trimestre sono stati registrati circa 248 mila nuovi contratti, il 3,1% in più, con un monte canoni annuo vicino a 1,7 miliardi di euro, in aumento del 6,3%.
Dentro quel dato c'è però uno spostamento: i contratti ordinari di lungo periodo calano dello 0,8%, mentre quelli a canone concordato crescono del 9,8% in numero e del 16% nel canone complessivo. Pesa la convenienza fiscale, con cedolare secca al 10% invece che al 21% e IMU ridotta di un quarto.
Per un proprietario di casa al mare, però, l'alternativa vera è spesso un'altra: l'affitto turistico. Ed è proprio lì che si è aperto un fronte nuovo. La Commissione europea ha presentato la bozza dell'Affordable Housing Act, un regolamento che consentirebbe a Stati, Regioni e Comuni di limitare gli affitti brevi nelle aree sotto forte stress abitativo. Il parametro è il rapporto tra prezzo medio di un'abitazione e reddito disponibile mediano della zona, che deve essere pari o superiore a 8, essere cresciuto nel decennio precedente e non mostrare segnali di rientro. Chi affitta la propria abitazione principale è escluso: il bersaglio sono le seconde case e gli immobili usati in modo strutturale per il turismo.
Resta una proposta, che deve passare da Parlamento europeo e Consiglio. Ma è una variabile che, da qui ai prossimi anni, entrerà nel calcolo di chi possiede un immobile in una località turistica.
Il punto di vista di chi lavora sulla costa
Sull'altra riviera, quella romagnola, il tipo di proprietario è lo stesso. Ne abbiamo parlato con Carlo Romolo, titolare di Sognando Casa, agenzia immobiliare indipendente attiva a Ravenna dal 2009, che segue da anni le compravendite ai Lidi.
"Ci contattano persone, anche da lontano, che hanno una casa al mare ferma. Ereditata, oppure comprata quando i figli erano piccoli e le vacanze duravano un mese. Poi i figli sono cresciuti, il lavoro è cambiato, sono arrivati altri interessi. Adesso quella casa si apre cinque giorni l'anno, e nel frattempo continua a costare."
"Quello che mi colpisce è che molti ci convivono per anni prima di chiamarci. Non è pigrizia: è che non sanno da dove cominciare, e in mezzo ci sono spesso fratelli da mettere d'accordo e ricordi che pesano. Finché resta una sensazione, decidere è difficile."
"Per questo partiamo dai numeri. Quanto costa tenerla, tutto compreso: imposte, spese condominiali, utenze, manutenzione rimandata. Quanto renderebbe affittata, al netto di gestione e tasse. Quanto vale oggi sul mercato reale, non sulle medie. Quando i tre numeri stanno sullo stesso foglio la decisione diventa molto più semplice, e a volte è l'opposto di quella che la persona aveva in testa."
"L'errore più grande è aspettare il momento giusto. Una casa vuota non si conserva da sola: gli infissi si rovinano, gli impianti invecchiano, e la manutenzione rimandata si paga due volte, perché l'acquirente la scala dal prezzo."
Quattro passaggi, nell'ordine giusto
Che la casa sia a Bordighera o a Punta Marina, il percorso è lo stesso.
Prima i conti. Analizzare quanto costa tenere quella casa un altro anno: IMU, spese condominiali, utenze, assicurazione, manutenzione rimandata. Non a memoria, con le cifre davanti. E considerare anche unl numero che quasi nessun proprietario conosce: il costo di tenere un capitale bloccato.
Poi la scelta. Tenerla e usarla davvero, affittarla, oppure venderla. Sono tre strade legittime e dipendono dalla vita di chi decide, non da una regola generale. L'unica opzione che non funziona è quella che scelgono in tanti senza accorgersene: lasciare tutto com'è e rimandare all'anno prossimo. Una casa ferma non si conserva da sola. Gli infissi si rovinano, gli impianti invecchiano, e quella manutenzione mancata si paga due volte, perché poi l'acquirente o l'inquilino la scalano dal prezzo.
Poi lo studio di fattibilità. Una volta scelta la direzione, serve capire se sta in piedi: valutazione motivata dell'immobile da parte di chi lavora su quella zona, costi da sostenere per arrivare al risultato, tempi realistici e documenti da sistemare. Qui entrano l'atto di provenienza, la planimetria catastale, la conformità urbanistica e, se c'è stata un'eredità, la dichiarazione di successione con la voltura. È la parte che richiede più tempo ed è quella che tanti proprietari sottovalutano, ma ha senso affrontarla adesso, quando si sa già cosa si vuole fare.
Sulla valutazione una precisazione: va chiesta a chi conosce la zona. La stima calcolata online moltiplicando una media per i metri quadri può dare un primo valore di orientamento ma va verificata e affinata. Le quotazioni pubbliche indicano intervalli ampi, e capire dove si colloca un immobile dentro la propria fascia è esattamente il lavoro che un algoritmo non può fare, perché quella casa non l'ha vista.
Infine si agisce. Deciso di vendere o di affittare, il tempo smette di essere neutro e comincia a lavorare contro. Ogni mese di attesa è un mese di costi pagati su un immobile che non rende, con il mercato che nel frattempo si muove per conto suo.
I conti davanti, non i ricordi.
Fonti: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del mercato immobiliare, Statistiche trimestrali Residenziale II 2026; Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, Banca d'Italia-Tecnoborsa-OMI; BCE, decisioni di politica monetaria del 10 settembre 2026; bozza di regolamento UE Affordable Housing Act; analisi Nomisma.
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