L’evoluzione dell’architettura urbana moderna ha portato alla proliferazione di complessi immobiliari sempre più articolati, dove più edifici separati condividono beni, servizi o impianti (viali, parchi, illuminazione, impianti idrici o fognari comuni, piscina).
Questa realtà, definita dalla dottrina, poi dalla giurisprudenza, infine cristallizzata dal legislatore con la riforma del 2012, prende il nome di Supercondominio.
Per l’amministratore professionista, la gestione di questa entità non è una semplice estensione del mandato ordinario, ma un terreno minato, costellato di conflitti di competenza e insidie procedurali.
La nascita “automatica” del Supercondominio: l’art. 1117-bis c.c.
Uno dei primi equivoci da sfatare riguarda la costituzione del Supercondominio.
Contrariamente a quanto si pensa, esso non nasce da un atto formale, da una delibera o da un decreto del giudice.
Ai sensi dell’art. 1117-bis c.c., il Supercondominio nasce di fatto e di diritto ogni qualvolta sussista un rapporto di accessorietà tra beni/servizi comuni e più unità immobiliari appartenenti a condomini separati.
La Corte di Cassazione, con orientamento costante, ha chiarito che le norme sul condominio si applicano “in quanto compatibili”. Questo significa che l’amministratore deve gestire due contabilità separate, due registri di anagrafe (uno per il singolo edificio e uno per il complesso) e, spesso, confrontarsi con due diversi regolamenti.
Il nodo del rappresentante e la soglia delle 60 unità (art. 67 disp. att. c.c.)
La criticità maggiore si riscontra nella gestione delle assemblee.
Quando il numero complessivo dei partecipanti al Supercondominio è superiore a sessanta, ogni Condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore.
L’art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile pone interrogativi delicati:
- il ruolo del rappresentante: egli ha un mandato con rappresentanza, ma fino a che punto può discostarsi dalla volontà espressa preventivamente dai condòmini del proprio edificio?
- la mancata nomina: se l’assemblea del singolo Condominio non nomina il rappresentante, l’amministratore del Supercondominio deve ricorrere al giudice per la nomina d’ufficio. Questa inerzia può paralizzare la gestione del complesso per mesi, con rischi evidenti per la sicurezza ed il decoro delle aree comuni.
Riparto delle spese e criteri di contribuzione
Il riparto delle spese nel Supercondominio segue i criteri generali dell’art. 1123 c.c., ma con una distinzione fondamentale tra spese di gestione dei beni del complesso e spese dei singoli edifici.
L’amministratore deve redigere un bilancio del Supercondominio, distinto da quello dei singoli Condomini. È frequente l’errore di accorpare tutto in un’unica gestione, rendendo le delibere di approvazione del rendiconto facilmente impugnabili ex art. 1137 c.c. per nullità, vizio insanabile se non per prescrizione decennale.
Inoltre, è bene ricordare che la solidarietà nel pagamento degli oneri condominiali tra i partecipanti al Supercondominio e il singolo Condominio è esclusa: l’azione di recupero crediti va esperita direttamente contro il singolo condomino moroso, non contro il Condominio di appartenenza come ente.
La distinzione tra manutenzione straordinaria e ordinaria
Un altro fronte caldo riguarda la competenza decisionale.
Mentre per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore il sistema dei rappresentanti (oltre le 60 unità) è obbligatorio, per tutte le altre questioni deve essere convocata l’assemblea “plenaria”, con tutti i singoli proprietari.
Questa dicotomia crea un’incertezza operativa notevole: se un intervento di manutenzione passa da “ordinario” a “straordinario con innovazioni” durante l’esecuzione dei lavori, la delibera assunta dai soli rappresentanti potrebbe essere dichiarata nulla.
L’amministratore esperto deve saper blindare queste decisioni con pareri legali preventivi, che qualifichino correttamente la natura dell’opera.
Responsabilità civile e rischi risarcitori
Nel Supercondominio, la responsabilità per danni cagionati da cose in custodia (art. 2051 c.c.) è spesso oggetto di contenzioso.
Se un albero cade in un viale comune a quattro edifici, il risarcimento del danno non grava sul singolo Condominio prospiciente il viale, ma sulla totalità dei partecipanti al Supercondominio in base ai millesimi generali.
L’amministratore ha il dovere di stipulare una polizza assicurativa specifica per il Supercondominio, distinta da quella dei singoli stabili, per evitare che le franchigie o le scoperture assicurative ricadano in modo asimmetrico sui proprietari.
La necessità di una guida tecnica
Gestire un Supercondominio richiede una visione d’insieme e una capacità di mediazione tra i vari stabili che compongono il complesso.
Non è un compito per dilettanti, ma per professionisti che sappiano navigare tra le pieghe del diritto e le tensioni umane della convivenza allargata.
Il segreto di una gestione serena?
La corretta redazione delle tabelle millesimali supercondominiali e la puntuale applicazione delle procedure di convocazione.
Solo così il Supercondominio cessa di essere un labirinto legale, per diventare un valore aggiunto per la qualità della vita dei residenti.
Le terribili conseguenze della mancata attuazione
La maggior parte dei complessi edilizi multi-edificio presenti nella nostra provincia, sono stati edificati tra gli anni sessanta ed ottanta, quando nemmeno la Dottrina (i teorici del diritto) aveva ancora elaborato il concetto di Supercondominio, o “Condominio di Condominii”, per evitare che gli si applicasse la generale disciplina della comproprietà.
La giurisprudenza è consolidata: è possibile derogare alla creazione e alla gestione del supercondominio solo se vi è una precisa ed esplicita deroga in tal senso, nel regolamento condominiale – spesso unico per l’intero complesso ed i singoli edifici che lo compongono – o nei singoli atti di compravendita delle singole unità immobiliari del complesso.
Questa deroga non c’è praticamente mai; conseguentemente, ogni delibera presa dalla assemblea plenaria, riguardante le spese di un singolo edificio, che compete ai soli condomini dello stesso riuniti in apposita assemblea, o riguardante le spese di amministrazione ordinaria o di nomina dell’amministratore del complesso con più di 60 condomini, che compete all’assemblea dei rappresentanti, rende la delibera radicalmente NULLA, vizio che può essere azionato mediante impugnazione della delibera non nell’ordinario termine di soli 30 giorni, ma nel termine di prescrizione ordinaria di 10 anni, con conseguente possibilità di un terremoto nella gestione monocondominiale irregolare, mediante invalidazione di un decennio amministrativo!
E l’amministratore che quanto meno non informa i propri condomini del dovere legale di attuare il Supercondominio, separando le gestioni, con tutti i maggiori adempimenti e costi che inevitabilmente comporta (apertura del codice fiscale del Supercondominio ed ogni singolo Condominio, apertura del proprio conto corrente bancario, redazione del proprio registro di anagrafe, di contabilità, dei verbali, celebrazione di apposite assemblee, redazione di appositi bilanci, etc.) rischia di essere revocato giudizialmente dal Tribunale competente, per violazione dei propri doveri professionali.
Una vera bomba, su cui siedono inconsapevolmente condomini ed amministratori!
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