Vi è mai capitato di trovare una comunicazione nella cassetta delle lettere, con la dicitura “sanzione per violazione del regolamento condominiale”?
Magari per aver lasciato il sacchetto della spazzatura fuori orario, o per aver parcheggiato nel posto sbagliato.
La tentazione di molti amministratori è quella di trasformarsi in piccoli “vigili urbani”, ma la legge italiana, su questo punto, è molto più severa di quanto si pensi.
Chiariamo una volta per tutte cosa può fare l’amministratore, cosa è vietato, e come si impugnano le multe illegittime.
Cosa dice la legge (Art. 70 disp. att. c.c.)
L’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce che:
solo il regolamento condominiale può prevedere multe: non è l’amministratore a inventarsi la sanzione. La multa deve essere prevista da una clausola specifica inserita nel regolamento condominiale (quello approvato dall’assemblea o quello contrattuale, cioè redatto dal costruttore);
il tetto massimo: la legge impone un limite invalicabile, ovvero la multa non può superare la somma di 200 euro, e, in caso di recidiva, la sanzione può arrivare fino a 800 euro. Qualsiasi importo superiore è illegittimo.
Chi decide l’applicazione della multa?
Questo è il punto dove molti sbagliano.
L’amministratore non ha il potere di irrogare la multa da solo.
Non può decidere autonomamente chi ha infranto una regola, e multarlo.
Il procedimento: l’amministratore può solo “segnalare” l’infrazione. Per applicare concretamente la sanzione, è necessaria una delibera dell’assemblea, presa con la stessa elevata maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore: la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi generali.
Diritto alla difesa: il condomino accusato ha il diritto di essere ascoltato dall’assemblea, prima che venga presa qualsiasi decisione. Non si può essere condannati senza possibilità di replica.
Quando la multa è illegittima
Sono molto frequenti le sanzioni “inventate”. Ecco i casi in cui ci si può opporre:
multe non previste nel regolamento: se il regolamento condominiale non prevede espressamente le sanzioni, l’amministratore non può sanzionare nessuno, nemmeno se il comportamento è oggettivamente fastidioso.
Multe “a tavolino”: se la multa è stata decisa dall’amministratore senza passare per l’assemblea.
Multe per violazioni di legge: non si può multare qualcuno per un comportamento che non è vietato dal regolamento, anche se è “maleducato”. Ad esempio, se il regolamento non vieta espressamente di stendere panni sgocciolanti, non si può multare il vicino solo perché la cosa dà fastidio.
COME SI INTRODUCE LA MULTA NEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Se la sanzione è stata inserita nel regolamento condominiale redatto dal costruttore (c.d. regolamento contrattuale), nessun problema, la si applica come predetto.
Ma se invece, come spesso accade, il regolamento condominiale non contiene alcuna multa?
La Corte di Appello di Milano, nel 2025, ha preso posizione sul tema, affermando il seguente principio: in tema di condominio negli edifici, l'introduzione "ex novo" della possibilità di irrogare sanzioni nel regolamento, essendo una modifica che incide sui diritti individuali, richiede l'unanime consenso dei condomini, e non già la maggioranza qualificata degli stessi.
Per quanto, una delibera adottata a maggioranza, invece che all’unanimità, rimane in vigore sino alla sua revoca, sospensione o sentenza che ne dichiari l’invalidità, entro 10 anni dall’adozione.
Come difendersi dagli abusi
Se ti senti vittima di una multa ingiusta, ecco i passi da compiere:
Contesta per iscritto: invia una PEC all’amministratore, contestando la sanzione e chiedendo il verbale assembleare che l’ha autorizzata.
Verifica il Regolamento: vai a leggere il testo ufficiale. Se la voce “sanzioni” non esiste, la multa è illegittima.
Impugna la delibera: se l’assemblea ha votato la multa illegittimamente, puoi impugnare la delibera davanti al giudice (assistito da un avvocato).
Non pagare (con cautela): se sei certo dell’illegittimità, puoi rifiutarti di pagare, ma preparati ad un possibile decreto ingiuntivo. Meglio pagare “con riserva” (specificando per iscritto che il pagamento avviene per evitare il contenzioso) e poi chiedere il rimborso.
Il regolamento non è un codice penale personale dell’amministratore, o dell’assemblea.
La convivenza civile si basa sul rispetto reciproco, ma le “leggi” del condominio devono sempre rispettare i limiti del Codice Civile.
L’autoritarismo dell’amministratore o dell’assemblea finisce dove comincia la legalità.
SU