L'IMU è un'imposta comunale legata al possesso di alcuni immobili. Riguarda, per esempio, seconde case, immobili dati in affitto, aree edificabili, terreni agricoli e fabbricati produttivi. Per capire quanto si deve pagare, il punto di partenza è un dato presente nella visura catastale: la rendita catastale.
La rendita catastale è un valore attribuito all'immobile dal Catasto. Serve come base per calcolare diverse imposte, tra cui l'IMU. Per questo motivo, prima di fare il conteggio, è utile controllare la visura catastale e verificare che i dati dell'immobile siano corretti. Nel documento si trovano informazioni come categoria, classe, consistenza, rendita, Comune, foglio, particella e subalterno.
Il Catasto raccoglie i dati tecnici e fiscali degli immobili. La visura catastale, quindi, funziona come una scheda di riepilogo: permette di analizzare le caratteristiche dell'immobile e di recuperare il dato necessario per il calcolo dell'imposta.
La richiesta della visura catastale e la verifica dei dati
La richiesta della visura catastale online consente di ottenere rapidamente le informazioni registrate al Catasto. Il documento può essere richiesto partendo dai dati dell'immobile oppure dal nome del proprietario o di un altro soggetto intestatario.
La ricerca per immobile si basa su dati come foglio, particella e subalterno. La ricerca per soggetto permette invece di controllare quali beni risultano intestati a una persona fisica o a una società. In entrambi i casi, la visura è utile per capire la posizione catastale del bene.
Tra tutti i dati presenti, la rendita catastale è quello più importante ai fini IMU. Senza questo valore, il calcolo dell'imposta risulta incompleto. La rendita va letta insieme alla categoria catastale, perché abitazioni, uffici, negozi, box auto e immobili produttivi seguono coefficienti diversi.
Un'abitazione classificata in una categoria ordinaria, per esempio, segue regole diverse rispetto a un negozio o a un capannone. La categoria serve quindi a capire quale moltiplicatore applicare dopo la rivalutazione della rendita. Da qui si costruisce la base imponibile, cioè il valore fiscale su cui si applica l'aliquota decisa dal Comune.
Come calcolare l'IMU a partire dalla rendita catastale
Il calcolo dell'IMU si effettua con una procedura precisa. Si parte dal valore della rendita catastale come indicato nella visura e si rivaluta questo valore del 5%. Il risultato viene moltiplicato per il coefficiente previsto per la categoria catastale dell'immobile. Infine, sul valore ottenuto si applica l'aliquota stabilita dal Comune.
Per molte abitazioni il moltiplicatore è 160. Per altre categorie catastali si usano coefficienti diversi. Questo significa che due immobili con la stessa rendita possono portare a basi imponibili differenti, se appartengono a categorie diverse.
Per fare un esempio, si può considerare un'abitazione con rendita catastale di 600 euro. Il primo passaggio consiste nella rivalutazione del 5%: la rendita rivalutata diventa 630 euro. Moltiplicando 630 per 160 si ottiene una base imponibile di 100.800 euro. Su questo valore si applica l'aliquota comunale, che determina l'IMU annua.
La rendita catastale, quindi, è il dato da cui parte la sequenza di calcolo. Per questo la visura catastale viene spesso controllata prima delle scadenze fiscali, soprattutto quando l'immobile è stato acquistato da poco, ricevuto in eredità, ristrutturato o modificato dal punto di vista catastale.
Quando si paga l'IMU durante l'anno
L'IMU si paga in genere in due rate. La prima è l'acconto, con scadenza ordinaria al 16 giugno. La seconda è il saldo, con scadenza ordinaria al 16 dicembre. In alcuni casi il contribuente può versare l'intero importo annuo già a giugno, seguendo le regole previste per il tributo.
L'acconto si calcola di solito sulla base delle aliquote dell'anno precedente. Il saldo tiene conto delle aliquote deliberate dal Comune per l'anno in corso. Per questo, prima del pagamento di dicembre, è utile verificare le decisioni comunali.
L'imposta riguarda soprattutto gli immobili diversi dall'abitazione principale. Rientrano nel tributo le seconde case, le abitazioni concesse in locazione, gli immobili tenuti a disposizione, le aree edificabili, i terreni agricoli e gli immobili strumentali. Le abitazioni principali di lusso, cioè quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, restano soggette a IMU secondo le regole previste dalla normativa.
Il versamento avviene spesso tramite modello F24. È una procedura da compiere con attenzione, perché i codici da indicare permettono di collegare il pagamento al Comune corretto e alla tipologia di immobile.
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