Condominio e attività di bed and breakfast: una convivenza difficile

Trasformare il proprio appartamento, o anche solo una stanza, in un Bed &Breakfast, o in un’attività di affittacamere, è diventata una scelta sempre più popolare per molti proprietari: è un modo per generare un reddito extra, valorizzare il proprio immobile, e partecipare al fiorente mercato del turismo.

Ma cosa succede quando l’appartamento si trova all’interno di un condominio?

L’idea di un viavai continuo di turisti, con valigie e orari diversi, potrebbe non piacere ai vicini, che potrebbero lamentare una diminuzione della tranquillità, della pulizia, o della sicurezza del palazzo.

Ma si può vietare un B&B in un condominio?

L’assemblea o il regolamento condominiale possono impedire di svolgere un’attività turistico-ricettiva nella proprietà privata?

La giurisprudenza ha confermato che, a determinate e rigorose condizioni, un divieto del genere è perfettamente legittimo, e può portare anche all’ordine di chiusura dell’attività.

Il condominio, in linea generale, non può impedire ai condomini di utilizzare le proprie unità immobiliari per scopi commerciali, e quindi adibirli a strutture ricettive come B&B, affittacamere, locande, ecc.

Anche una delibera dell’assemblea, approvata a maggioranza semplice, non avrebbe mai questo potere, e sarebbe fatalmente nulla, e facilmente invalidabile in Tribunale.

Ma allora come si può vietare un B&B in un condominio?

Semplice, in due modi:

·        con un regolamento di natura contrattuale: tale è il regolamento deliberato all’unanimità dall’assemblea, oppure quello redatto dall’originario costruttore del palazzo, e da questi allegato ai singoli atti di compravendita, affinché sia accettato dai futuri condomini. Il regolamento deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, od allegato e riportato in tutti i successivi passaggi di proprietà degli immobili;

·        con una delibera assembleare votata all’unanimità (compreso quindi il voto del proprietario dell’appartamento in questione, che, tuttavia, verosimilmente, si opporrà sempre).

Al di fuori di queste due ipotesi, non si può vietare un Bed & Breakfast in condominio.

Non basta quindi una semplice delibera assembleare adottata a maggioranza, per imporre un divieto così incisivo sul diritto di proprietà, ma serve uno strumento giuridico molto più forte.

Ciò non toglie però che si possa imporre al proprietario dell’immobile (e, indirettamente, ai suoi clienti) di rispettare il regolamento, e le regole civilistiche di buon vicinato, come il divieto di fare rumore, sporcare le aree comuni o danneggiarle: in tali casi, si dovrà agire contro i singoli atti molesti.

La vicenda recentemente esaminata dalla Corte d’Appello di Roma è emblematica.

Un condominio aveva citato in giudizio alcuni condòmini, e le società a cui questi avevano affittato i loro appartamenti, perché vi svolgevano attività di Bed & Breakfast e di affittacamere.

Il condominio sosteneva che queste attività fossero svolte in violazione di una specifica clausola del proprio regolamento, che aveva natura contrattuale: questa clausola vietava sia lo svolgimento di “attività produttive”, sia la “stipula di contratti d’affitto brevi, di durata inferiore ai sei mesi”.

Il Tribunale di Roma, in primo grado, aveva dato ragione al condominio, ordinando l’immediata chiusura, sia del B&B, sia dell’attività di affittacamere.

I proprietari e le società locatarie hanno quindi presentato appello, ma la Corte d’Appello di Roma ha respinto il loro ricorso, confermando integralmente la decisione di primo grado.

L’attività di B&B o di affittacamere è considerata una “attività produttiva” dalla legge?

Per capire se il divieto del regolamento fosse applicabile, i giudici hanno dovuto qualificare la natura dell’attività di B&B e di affittacamere: hanno concluso che entrambe rientravano a pieno titolo nella nozione di “attività produttiva”. Il ragionamento è il seguente: il titolare di un esercizio di affittacamere non si limita a concedere in godimento un immobile (come in una normale locazione), ma svolge un’attività economica organizzata, finalizzata alla produzione ed allo scambio di servizi: si pensi alla pulizia delle camere, al cambio della biancheria, alla fornitura di servizi accessori (navetta, deposito bagagli, prenotazione di altri servizi, etc.).

Si tratta di un’attività che rientra nella definizione di impresa del Codice Civile.

La Corte d’Appello ha osservato che questa motivazione è “valida e applicabile anche per l’attività di bed & breakfast”, per la quale, anzi, “può riscontrarsi una maggiore rilevanza delle prestazioni aggiuntive (come la colazione) rispetto a quella tipicamente locatizia, rendendo la fattispecie ancora più lontana dall’attività di mero godimento, e accentuandone pertanto la connotazione produttiva”.

Inoltre, essendo attività basate su soggiorni brevi, rientravano palesemente anche nell’altro divieto previsto dal regolamento, quello relativo alle locazioni di durata inferiore ai sei mesi.

Un regolamento condominiale che contiene un divieto è sempre vincolante per chi compra casa dopo?

Per essere valido nei confronti di un nuovo acquirente, che non ha partecipato all’approvazione originaria, un regolamento contrattuale deve essere stato portato a sua conoscenza in modo certo.

La giurisprudenza ha chiarito che queste clausole sono vincolanti per i successivi acquirenti quando:

1. sono state trascritte nei registri immobiliari. La trascrizione è l’atto che rende la limitazione “pubblica”, e quindi conoscibile e opponibile a chiunque;

2. in alternativa, anche se non trascritte, se nell’atto di acquisto si è fatto espresso riferimento al regolamento di condominio. In questo caso, il regolamento, anche se non materialmente allegato al rogito, si presume conosciuto e accettato dall’acquirente.

La Corte d’Appello di Roma ha anche precisato che, una volta approvato all’unanimità, un regolamento può essere “ratificato” anche successivamente da un condomino assente, con una dichiarazione di accettazione che ha valore negoziale.

Il divieto previsto dal regolamento condominiale si applica anche a un inquilino che gestisce il B&B?

La Corte d’Appello di Roma ha specificato che i vincoli e le limitazioni di un regolamento contrattuale sono vincolanti non solo per i proprietari e i loro eredi, ma anche per i loro “aventi causa”, una categoria in cui rientrano a pieno titolo i conduttori (gli inquilini).

Nel caso specifico, peraltro, la clausola che vietava le attività produttive e le locazioni brevi era stata espressamente richiamata nel contratto di locazione, stipulato tra i condòmini proprietari e le società che gestivano le attività ricettive, il che rendeva il divieto ancora più forte e inoppugnabile.

La crescente diffusione delle attività di bed & breakfast all’interno dei condomìni, ha posto numerosi interrogativi anche in merito alla ripartizione delle spese condominiali, ed alla possibilità di imporre una quota maggiorata a carico dei proprietari che adibiscono la propria unità immobiliare ad attività ricettiva.

In tale contesto, assume particolare rilievo una recente decisione del Tribunale di Roma, che ha ritenuto pienamente legittima la delibera assembleare con cui era stata applicata una maggiorazione del 30% delle spese condominiali ai titolari di B&B/case vacanze e locazioni turistiche, e ciò per l’uso più intenso delle parti comuni da parte loro e dei loro clienti.

Il Tribunale ha qualificato l’utilizzo dell’appartamento come B&B quale impiego obiettivamente più gravoso delle parti e degli impianti comuni.

L’intensificazione degli accessi da parte degli ospiti comporta infatti un incremento del traffico nell’androne e nei vani scala, un uso più frequente dell’ascensore, una maggiore usura delle parti comuni con aumento delle opere manutentive, un impatto più significativo sui servizi condominiali.

Proprio in ragione di tale maggior incidenza concreta, il Tribunale di Roma, con la predetta sentenza, ha ritenuto ragionevole e proporzionata l’imposizione della maggiorazione del 30%.

Il ruolo determinante del regolamento condominiale: elemento decisivo della pronuncia è stata l’esistenza di una particolare clausola del regolamento condominiale, che prevedeva espressamente la possibilità di imporre un incremento delle spese qualora: “gli appartamenti siano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne, delle scale e dell’ascensore”.

La clausola, dunque, è stata interpretata come pienamente idonea a disciplinare diversamente il criterio di riparto, in presenza di un uso più oneroso delle parti comuni.

L’assemblea, pertanto, ha agito in linea coi poteri conferitile dal regolamento, adottando un provvedimento coerente con la previsione pattizia.

Il Tribunale ha valorizzato, sotto il profilo istruttorio, il materiale prodotto dal condominio, tra cui documentazione contabile, attestante un aumento effettivo delle spese di manutenzione, rilievi circa l’accresciuto utilizzo dell’ascensore, dichiarazioni testimoniali, che descrivevano il continuo via vai degli ospiti e l’impatto sulle parti comuni.

La decisione si fonda dunque su un accertamento concreto, non su una presunzione astratta: l’uso ricettivo del B&B deve determinare un effettivo aggravio per giustificare una maggiorazione.

L’insegnamento che emerge è chiaro: una maggiorazione delle spese condominiali è legittima solo se ricorrono congiuntamente i seguenti presupposti:

1.      presenza di una clausola regolamentare contrattuale che consenta criteri differenziati di riparto in caso di uso più gravoso;

2.     prova concreta dell’incremento delle spese o dell’usura delle parti comuni;

3.     delibera assembleare motivata, che colleghi l’aumento delle spese all’effettiva intensificazione dell’uso.

Senza tali condizioni, l’imposizione di una quota maggiorata rischierebbe di essere impugnata per violazione dei criteri legali di riparto.

La sentenza del Tribunale di Roma costituisce un punto di riferimento significativo nella gestione dei rapporti tra attività ricettive e condominio: la maggiorazione delle spese condominiali applicata ai B&B non solo è ammissibile, ma può risultare del tutto legittima, quando si fonda su un regolamento condominiale chiaro, su un accertamento oggettivo dell’uso più intenso delle parti comuni, e su un provvedimento assembleare motivato.

Un’impostazione giuridicamente rigorosa consente di contemperare le esigenze di tutela dei condomini con la libertà del singolo proprietario, di destinare il proprio immobile ad attività ricettiva, evitando conflitti e garantendo equilibrio nella gestione degli spazi comuni.

Perché in condominio la libertà individuale è sacrosanta… ma finisce esattamente dove iniziano le valigie degli altri sul pianerottolo.