Il 2025 si è chiuso con 2,5 miliardi di euro di investimenti nel settore hospitality, in crescita del 19 per cento rispetto al 2024 e addirittura del 35 per cento sopra la media degli ultimi dieci anni, secondo le più recenti rilevazioni di settore. E il 2026 è partito con lo stesso passo: gli analisti si attendono un ulteriore aumento dei volumi, sostenuto da flussi turistici in espansione, da una domanda internazionale robusta e da una pipeline di aperture di altissima gamma che non ha eguali in Europa.
A interpretare questi numeri è Federico Marcaccini, real estate investor e imprenditore romano con oltre vent'anni di esperienza nell'analisi del mercato immobiliare e nella consulenza strategica per investimenti nel settore. Per l'esperto, i dati raccontano una trasformazione profonda: l'hospitality di lusso non è più un segmento di nicchia del real estate italiano, ma il suo principale laboratorio di creazione di valore, dove convergono capitali internazionali, progetti di riconversione alberghiera e strategie di sviluppo sempre più sofisticate.
Un mercato in accelerazione: i numeri del 2025
Il dato più significativo, osserva Marcaccini, non è soltanto la dimensione dei volumi ma la loro composizione. Le operazioni di tipo value-add quelle cioè che puntano a creare valore attraverso riqualificazione, riposizionamento o cambio di destinazione degli asset hanno rappresentato il 62 per cento delle transazioni complessive. È la fotografia di un mercato maturo, spiega l'esperto: gli investitori non si limitano più a comprare immobili a reddito, ma cercano attivamente asset da trasformare, convinti che il potenziale inespresso del patrimonio ricettivo italiano sia ancora enorme.
Nuove costruzioni, progetti di risviluppo e riconversioni di asset esistenti guidano dunque le strategie, con una netta preferenza per gli hotel di fascia alta e per i cosiddetti trophy asset, gli immobili iconici capaci di attrarre i grandi marchi internazionali dell'ospitalità. Quando oltre sei operazioni su dieci sono value-add, sottolinea Marcaccini, significa che il mercato premia le competenze: chi sa leggere un immobile, immaginarne la destinazione migliore e gestire un processo di trasformazione complesso ha oggi davanti a sé una stagione straordinaria.
Roma e Milano: oltre la metà dei volumi nelle grandi città
La geografia degli investimenti conferma la centralità delle grandi destinazioni urbane, che assorbono oltre il 50 per cento dei volumi. In testa c'è Roma, che da sola vale circa un quarto degli investimenti complessivi con 630 milioni di euro di capitali impiegati e un RevPar il ricavo medio per camera disponibile, indicatore chiave della redditività alberghiera in crescita del 4 per cento. Segue Milano, con il 16 per cento dei volumi e un RevPar in aumento del 5 per cento, sostenuta dal suo ruolo di hub finanziario e corporate e da una domanda legata a eventi e business travel in costante espansione.
Per Marcaccini, il primato romano ha un significato particolare. La Capitale, osserva l'esperto, sta vivendo una stagione irripetibile: l'arrivo simultaneo di insegne come Mandarin Oriental, Four Seasons e Rosewood le grandi aperture attese in città certifica che i gruppi globali del lusso considerano Roma una piazza strategica al pari di Parigi e Londra. Ogni nuova bandiera internazionale, aggiunge, produce un effetto moltiplicatore sull'intero tessuto urbano: eleva gli standard di servizio, attrae clientela ad altissima capacità di spesa e trascina verso l'alto il valore degli immobili circostanti, ricettivi e residenziali.
Venezia e Firenze: il lusso come vocazione
Accanto alle due capitali economiche, brillano le città d'arte. Venezia si conferma la destinazione luxury per eccellenza, con il RevPar più alto d'Italia, pari a 284 euro, e una pipeline di aperture di assoluto prestigio: dall'Airelles alla Giudecca all'Orient Express Venezia. Firenze prosegue il suo percorso di crescita selettiva, con un'occupazione media del 70 per cento, una tariffa media giornaliera di 228 euro e un RevPar di 158 euro, in aumento del 3 per cento sul 2024, mentre si preparano debutti come Hoxton e Auberge nell'ex Collegio alla Querce.
Questi numeri, commenta Marcaccini, dimostrano che il lusso alberghiero italiano non è un fenomeno concentrato su una sola piazza, ma un sistema policentrico in cui ogni città esprime una propria identità di offerta. È esattamente ciò che cercano gli investitori istituzionali internazionali: mercati profondi, diversificati e con barriere all'ingresso elevate, dove la scarsità di prodotto di qualità protegge il valore degli asset nel tempo.
Resort e destinazioni iconiche: un terzo dei volumi
Il terzo pilastro del mercato è rappresentato dai resort, che hanno contribuito per circa un terzo dei volumi con 822 milioni di euro di investimenti, concentrati sulle località di fascia più alta. Il 2025 ha visto passaggi di proprietà di assoluto rilievo: dall'Hotel Caesar Augustus di Anacapri all'Hotel Villa San Felice di Capri, dal Regina Olga di Cernobbio al Residence La Cava e agli hotel Terminus e Vista Palace sul lago di Como, fino all'Hotel Hermitage di Forte dei Marmi.
La mappa di queste operazioni, osserva Marcaccini, coincide con le destinazioni simbolo dell'Italia nel mondo: Capri, il lago di Como, la Versilia. Non è un caso, spiega l'esperto: nel segmento resort il valore non nasce dalla dimensione ma dall'unicità della location, e l'Italia dispone di un portafoglio di luoghi irripetibili che nessun altro mercato può offrire. È questa scarsità strutturale a rendere gli asset ricettivi italiani così ricercati dai capitali internazionali, anche a valori unitari crescenti.
Riconversioni e riqualificazione: dove nasce il valore
Il filo rosso che attraversa l'intero mercato è la trasformazione del patrimonio esistente. Palazzi storici, ex collegi, strutture ricettive datate: il grande tema del ciclo attuale, sottolinea Marcaccini, è la riqualificazione alberghiera, un ambito che l'esperto presidia da tempo anche attraverso le analisi pubblicate sul suo blog dedicate alla riqualificazione e valorizzazione degli hotel in Italia. L'Italia, osserva, possiede un patrimonio edilizio di pregio in parte sottoutilizzato o gestito secondo standard non più adeguati alla domanda contemporanea: ogni riconversione ben eseguita libera valore per la proprietà, per il territorio e per il sistema turistico nel suo complesso.
Il punto decisivo, aggiunge Marcaccini, è che la riconversione alberghiera è un'operazione ad alta intensità di competenza: richiede visione urbanistica, capacità di dialogo con i brand internazionali, controllo dei costi di costruzione e una lettura fine della domanda. Per questo il boom delle strategie value-add sta selezionando gli operatori: il capitale è abbondante, ma le professionalità capaci di trasformarlo in progetti riusciti restano scarse ed è lì che si concentra la redditività.
Dalla proprietà alla gestione: il nuovo perimetro dell'investimento
C'è poi un'evoluzione strategica che Marcaccini giudica decisiva per capire la direzione del mercato: gli investitori non guardano più soltanto agli immobili, ma sempre più spesso anche alle società di gestione alberghiera, entrando direttamente nel capitale delle operating company. È un cambio di paradigma, spiega l'esperto: significa che il capitale internazionale non si accontenta della rendita immobiliare, ma vuole partecipare alla catena del valore dell'ospitalità nel suo complesso, dalla proprietà dei muri ai ricavi della gestione. Questo flusso di risorse verso le società operative agisce come un'iniezione di finanza nell'intero sistema alberghiero italiano, accelerandone la managerializzazione e l'apertura internazionale.
Per il mercato immobiliare nel suo insieme, osserva Marcaccini, si tratta di una notizia doppiamente positiva: da un lato aumenta la qualità della gestione degli asset, dall'altro si allarga la platea di investitori interessati all'Italia, includendo soggetti che ragionano in logica industriale e non soltanto patrimoniale.
Le implicazioni per gli investitori: selettività e metodo
Che cosa deve trarre da questo scenario chi valuta oggi un investimento nel comparto? La lettura di Marcaccini, coerente con le tendenze che l'esperto analizza nel suo approfondimento sul mercato degli hotel di lusso in Italia, è che il ciclo attuale offre opportunità concrete ma richiede un salto di qualità nel metodo. Un mercato dominato dalle strategie value-add, avverte, è per definizione un mercato che separa nettamente i progetti ben concepiti da quelli improvvisati: la selezione dell'asset, la scelta del posizionamento, la struttura finanziaria dell'operazione e il monitoraggio costante degli indicatori di redditività dall'occupazione al RevPar fanno la differenza tra un investimento eccellente e un'occasione mancata.
L'investimento alberghiero, sintetizza l'esperto, va trattato come un progetto industriale a base immobiliare: chi lo affronta con strumenti professionali, analisi rigorosa dei mercati locali e una visione di lungo periodo trova oggi in Italia uno dei contesti più favorevoli d'Europa.
Prospettive: un ciclo che ha ancora strada davanti
Le previsioni per il 2026 restano orientate alla crescita: la partenza d'anno è stata positiva e gli analisti si attendono volumi in ulteriore aumento. La combinazione tra flussi turistici record, pipeline di aperture luxury, disponibilità di capitale internazionale e un patrimonio immobiliare unico al mondo, conclude Marcaccini, disegna per l'hospitality di lusso italiana un orizzonte di espansione pluriennale. La sfida, per il sistema Paese, è accompagnare questo ciclo con processi autorizzativi efficienti, professionalità adeguate e una cultura dell'investimento fondata sull'analisi: perché i capitali globali hanno scelto l'Italia, e l'Italia ha ora l'occasione di trasformare questa preferenza in leadership stabile del mercato immobiliare alberghiero europeo.
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