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Pronto condominio | 14 giugno 2021, 11:00

Tabelle millesimali e loro modifica

Per approvare le delibere condominiali e decidere con quali proporzioni suddividere le spese relative alle parti comuni di un edificio, si utilizzano le cosiddette tabelle millesimali.

Tabelle millesimali e loro modifica

Per approvare le delibere condominiali e decidere con quali proporzioni suddividere le spese relative alle parti comuni di un edificio, si utilizzano le cosiddette tabelle millesimali. L'articolo 68 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile spiega che «il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio» precisando poi che «nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».

Ogni condomino detiene una quota di proprietà espressa in millesimi, equivalente al valore proporzionale del proprio alloggio rapportato al valore totale dello stabile, quest’ultimo pari a mille.

I millesimi sono inseriti in apposite tabelle, che ogni condomino con più di dieci abitanti è obbligato a redigere. Esse possono essere “contrattuali”, quando a compilarle è stato il costruttore dello stabile, oppure “assembleari”, quando sono redatte in un momento successivo dall’assemblea di condominio, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno i 500 millesimi dell’edificio. Ci sono, infine, le tabelle "giudiziali", approvate dall'autorità giudiziaria su richiesta di uno o più condòmini, nel caso in cui l'assemblea non riesca nel suo intento.

Per compilare una tabella millesimale si fa riferimento a due circolari del Ministero dei Lavori pubblici: 26 marzo 1966, n. 12480 e 26 luglio 1993, n. 2945. Entrambe le circolari non hanno però valore di legge e quindi ogni tecnico abilitato può applicare i criteri a suo piacimento, motivare le proprie scelte al momento della consegna. Di regola, le tabelle tengono conto dei metri quadri calpestabili delle singole stanze che costituiscono l'immobile, con la superficie che va moltiplicata per alcuni coefficienti di riduzione, il cui valore massimo è pari a 1. Dal prodotto si ottiene la superficie "virtuale", ossia la base per il calcolo dei millesimi.

I singoli locali hanno dei coefficienti di riferimento, che raggiungono il valore massimo per camere da letto, soggiorni e studi. Il coefficiente si riduce per cucine, corridoio, bagno, ripostiglio, terrazze e balconi. Altro parametro di cui tenere conto è l'altezza del piano, con i più alti che solitamente hanno un valore maggiore. Il valore dei millesimi aumenta a seconda dell’esposizione dell’immobile, della luminosità e dell’affaccio. Riguardo alle pertinenze delle proprietà esclusive, la Cassazione (sentenza 27 luglio 2007, n. 16644) ha spiegato che per il calcolo dei millesimi bisogna tenerne conto in quanto «...consentono un migliore godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del valore patrimoniale dell'immobile».

La tabella millesimale può essere modificata e per procedere è necessario il voto unanime dei condòmini. In due casi, però, è possibile adottare la maggioranza qualificata (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio). Ciò avviene quando la tabella contiene un errore oppure quando, a seguito di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, risulta alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Per quanto concerne gli errori, sono considerati tali quelli "tecnici" e "obiettivamente verificabili", in presenza quindi di una palese differenza tra i millesimi della tabella e quelli effettivamente in possesso del condomino. La seconda opzione che prevede la modifica senza unanimità si verifica, ad esempio, nel caso in cui un condomino incrementi la superficie del proprio appartamento, come nel caso della sopraelevazione. Se l’incremento altera per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino, è possibile procedere alla modifica con la sola maggioranza qualificata, con il costo per procedere alla modifica che è a carico del condomino responsabile della variazione.

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