I rapporti tra proprietario e inquilino

Nel caso in cui il proprietario di un appartamento (il locatore) stipuli con un soggetto (il conduttore), un contratto di locazione a canone libero, le parti possono accordarsi liberamente anche sulla ripartizione delle spese condominiali. Qualora, invece, il contratto è a canone concordato, per la suddivisione dei costi bisogna fare riferimento alla tabella dell'allegato G al decreto ministeriale 30 dicembre 2002 oppure, in caso di contratti recepiti negli accordi territoriali, alla tabella allegata al decreto ministeriale 16 gennaio 2017.

In ogni caso, l’articolo 1575 del Codice civile prevede che «il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione». L’articolo successivo del Codice aggiunge che «il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore. In linea generale, sono quindi a carico del conduttore le spese di manutenzione ordinaria e quelle inerenti alla gestione delle parti comuni dell’edificio (pulizia scale, manutenzione ordinaria dell’ascensore, ecc..) mentre il proprietario paga le spese di manutenzione ordinaria (rifacimento della facciata, sostituzione della caldaia condominiale, ecc..).

Come previsto dall’'articolo 1590 del Codice civile, una volta terminata la locazione «il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto». La norma precisa che «in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione» e che «il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà».

Riguardo alla suddivisione delle spese, un caso “particolare” è rappresentato dal costo del servizio di portineria. Sul punto, l'articolo 9 della legge sull’equo canone (27 luglio 1978, n.392) prevede che le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Altra voce di spesa che in più occasioni ha creato dibattito è quella relativa al compenso dell’amministratore. In assenza di norme e leggi che chiariscano il criterio, la giurisprudenza ha affermato che si tratta di un costo a carico del proprietario dell’immobile, vale a dire il soggetto che partecipa all’assemblea di condominio votando, fra le altre cose, la delibera che conferisce l’incarico all’amministratore. Non è da escludere comunque che le parti possano accordarsi diversamente, prevedendo, ad esempio, un’equa divisione del costo.

Infine, per quanto concerne il mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino,

l’amministratore è legittimato a rivolgersi al locatore, che deve saldare il debito con il condominio. Successivamente il proprietario dell’immobile potrà rivalersi sul conduttore moroso e, se il debito persiste, risolvere il contratto.