Domande all’amministratore condominiale professionale GIANMARCO FOGLIARINI
Rag. Gianmarco Fogliarini, cosa è cambiato dopo l’entrata in vigore della riforma del diritto condominiale, specie per quanto riguarda l’annoso problema della gestione dei condomini morosi?
Molte cose sono cambiate, e sicuramente in meglio.
Innanzitutto, ora è previsto che l’ADC (amministratore di condominio) che non riscuota entro sei mesi dall’approvazione assembleare della spesa le relative quote dai condomini, commette una grave irregolarità, ovvero se un condomino lo porta in tribunale, il giudice può accertarlo e revocarlo, con la conseguenza che, nemmeno all’unanimità, potrà mai più essere nominato amministratore di quel condominio.
E se il condomino non paga?
Io posso dire che l’ADC, dopo aver inviato la consueta raccomandata di sollecito e diffida, ora passa subito la pratica al legale, per il recupero giudiziale del credito, con ingente aggravio di costi a carico del moroso. E, a rigor di riforma condominiale, potrebbe anche sospendere l’erogazione dei servizi comuni al condomino moroso, escluderlo dal riscaldamento o dall’acqua calda sanitaria centralizzati, per esempio.
E gli altri condomini devono pagare per il moroso, e poi rivalersi su di lui?
Non più. Precedentemente vigeva il principio della responsabilità “solidale”, ovvero tutti rispondevano per tutti, salvo rivalsa successiva, oggi invece la riforma, e prima la giurisprudenza, hanno introdotto il principio della responsabilità “parziaria”, ovvero ognuno risponde solo del pagamento della propria quota. Tanto che l’amministratore, se richiesto dal fornitore insoddisfatto, deve comunicargli i dati del condomino moroso, in modo che il creditore possa procedere al recupero giudiziale del credito direttamente contro di lui. Una complicazione per il fornitore, ma una bella tranquillità per i condomini regolari coi pagamenti.
Insomma, ora è tutto “rose e fiori”?
Non esageriamo. La gestione moderna di un condominio resta un compito impegnativo ma anche appassionante, che esige, da un lato, spiccate capacità di relazionarsi con le persone, e, dall’altro, un costante aggiornamento professionale e dei mezzi tecnologici a disposizione. Un compito che svolgo da oltre un decennio con grande passione e soddisfazione, e che metto a disposizione della mia clientela a condizioni economiche sicuramente interessanti e concorrenziali a fronte un servizio qualitativo e incentrato sul condomino. Per chi mi volesse contattare, anche solo per un preventivo, i miei recapiti sono i seguenti: studio ad Arma di Taggia (IM), in via San Francesco n. 2, cellulare 329/3971283, email: gianmarco.fogliarini@gmail.com.
Domande all’AVVOCATO EDILIO GRAPPIOLO
Pongo a lei la domanda già posta all’amministratore Fogliarini: e se il condomino non paga?
Sono dolori…una volta che l’assemblea condominiale ha approvato la spesa, e nessuno ha impugnato la relativa delibera assembleare, o, anche qualcuno l’avesse impugnata, il giudice non ne ha sospeso l’esecuzione – il che capita assai di rado – non resta che chiedere un decreto ingiuntivo, cioè un provvedimento giudiziale velocissimo, già esecutivo, cioè idoneo ad ottenere un pignoramento contro il moroso. Competenza: Giudice di Pace fino a cinquemila euro, Tribunale per somme superiori. Tempi di emissione nella Provincia di Imperia: una settimana circa. Ottenuta l’ingiunzione, le si allega l’atto di precetto di pagamento, una sorta di riepilogo delle somme dovute, comprensivo delle spese legali sostenute, contenente l’intimazione al pagamento entro il termine di dieci giorni, a pena di esecuzione forzata e di ancor maggiori costi.
E poi?
Si pignora: il quinto dello stipendio, della pensione o del TFR, l’auto, le giacenze di conto corrente bancario o postale, la casa, eccetera. Previa eventuale iscrizione di ipoteca giudiziale sulla casa, che il debitore ha sempre in ambito condominiale: se qualche altro creditore pignora l’immobile del condomino moroso, trova l’ipoteca iscritta dal condominio, e lo deve avvertire di aver pignorato, in modo da permettergli di partecipare, e in via privilegiata, alla divisione del prezzo di vendita della casa all’asta. A quel punto, pagano quasi tutti.
E le famose lungaggini della giustizia civile?
Riguardano altri procedimenti, non questi. Le espropriazioni forzate sono velocissime, se ben gestite dall’avvocato, con la sola eccezione della costosa esecuzione immobiliare, per la complessità della procedura, che dura all’incirca due o tre anni. Per le altre, è questione di pochi mesi.
Non ci si può opporre all’ingiunzione?
Certo, ma opporsi ad una ingiunzione di pagamento, ottenuta sulla base di una delibera assembleare condominiale definitiva, perché non impugnata entro il termine di 30 giorni, è davvero un’iniziativa “suicida”, che purtroppo capita ancora di vedere intrapresa da qualche collega: si perde di certo. Ingiunzione peraltro esecutiva, cioè che si va ad eseguire coattivamente, ovvero “con la forza”, anche durante e nonostante il giudizio di opposizione, essendo assai arduo ottenere una sospensione della sua efficacia esecutiva, cioè “fermare l’esecuzione forzata”.
Anche qui tutto “rose e fiori”?
No di certo. Le procedure possibili sono numerose e complesse, ed alcune anche molto costose. Solo un avvocato esperto, dotato di forte senso pratico, e specializzazione in diritto condominiale, può consentire di ottenere un recupero rapido ed un buon rapporto costi/benefici. Tra l’altro, da molti civilisti la materia condominiale è considerata troppo complessa, e sgradita. Non da me, che opero in questo campo da oltre dieci anni, e, quale cultore della materia, ho anche svolto il ruolo di docente al primo corso per amministratori condominiali professionali, post riforma, svolto nel 2014 nella Provincia di Imperia.
E se qualcuno dei nostri lettori volesse contattarla?
Sono reperibile ai seguenti recapiti Studio Legale Roggeri&Grappiolo, via Colombo, 52, Arma di Taggia (IM), tel. 0184/462259, email eddiegrappiolo@tiscali.it.